Systematische Aufspaltung notarieller Grundstückskaufverträge

Die Auf­s­pal­tung von Verträ­gen erfol­gt “sys­tem­a­tisch” im Sinne von § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II Nr. 1 Buchst. d RL F, wenn sich der Notar über das Erforder­nis eines sach­lichen Grun­des hin­wegset­zt und das Fehlen des sach­lichen Grun­des bewusst hin­nimmt.

Systematische Aufspaltung notarieller Grundstückskaufverträge

De hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall betraf einen hes­sis­chen Anwalt­sno­tar. Mit Diszi­pli­narver­fü­gung vom 01.11.2012 hat der Präsi­dent des Landgerichts Darm­stadt dem Notar wegen eines ein­heitlichen Dien­stverge­hens (§ 95 BNo­tO) eine Geld­buße von 7.500 € aufer­legt. Die Diszi­pli­narver­fü­gung ist gestützt auf mehrere (ange­bliche) Amt­spflichtver­let­zun­gen. Unter anderem wird dem Notar vorge­wor­fen, er habe in ein­er Vielzahl von Fällen Grund­stück­skaufverträge nicht in Anwe­sen­heit von Verkäufer und Käufer beurkun­det, son­dern die Verträge sys­tem­a­tisch in Ange­bot und Annahme aufges­pal­ten und regelmäßig nur das — bindende — Ange­bot des Käufers beurkun­det. Ini­ti­iert und vere­in­bart wor­den seien die jew­eili­gen Beurkun­dung­ster­mine dabei regelmäßig nicht von den Käufern selb­st, son­dern von bes­timmten Finanz­di­en­stleis­tern als Ver­mit­tler. Auss­chließlich mit ihnen habe der Notar die Urkun­den vor­bere­it­et. Auf­grund der in den geprüften Fällen sehr kurzen Frist zwis­chen der Vere­in­barung des Beurkun­dung­ster­mins und der tat­säch­lich durchge­führten Beurkun­dung selb­st ste­he fest, dass die Käufer regelmäßig keine Gele­gen­heit gehabt hät­ten, sich aus­re­ichend auf die Beurkun­dung vorzu­bere­it­en. Mit den jew­eili­gen Verkäufern, für die die Finanz­di­en­stleis­ter nicht als Vertreter aufge­treten seien, habe der Notar jeden­falls bis zur Beurkun­dung keinen Kon­takt gehabt, weshalb die für die Auf­s­pal­tung regelmäßig gegebene Begrün­dung, Verkäufer und Käufer hät­ten keinen gemein­samen Ter­min find­en kön­nen, ohne tat­säch­liche Grund­lage sei. Konkret dargelegt wer­den in der Diszi­pli­narver­fü­gung insoweit 8 Fälle.

Der vom Notar gegen die Diszi­pli­narver­fü­gung erhobene Wider­spruch ist mit Bescheid des Präsi­den­ten des Ober­lan­des­gerichts Frank­furt am Main vom 13.06.2013 zurück­gewiesen wor­den.

Die gegen die Diszi­pli­narver­fü­gung in Gestalt des Wider­spruchs­beschei­ds erhobene Klage ist vor dem Notarse­n­at des Ober­lan­des­gerichts erfol­g­los geblieben. Das Ober­lan­des­gericht hat die Anfech­tungsklage nicht für begrün­det erachtet. Zur Begrün­dung hat es im Wesentlichen aus­ge­führt, es erachte die in der ange­focht­e­nen Diszi­pli­narver­fü­gung fest­ge­set­zte Geld­buße schon alleine wegen des Vor­wurfs der sys­tem­a­tis­chen Auf­s­pal­tung zu beurkun­den­der Verträge in Ange­bot und Annahme als geboten. Durch diese Auf­s­pal­tung habe der Notar gegen Ziff. II. Nr. 1. Buchst. d der Beruf­s­richtlin­ien der Notarkam­mer Frank­furt am Main ver­stoßen. Dadurch und durch weit­ere Beglei­tum­stände der Beurkun­dun­gen habe der Notar den Anschein erweckt, der Notar werde von den Grund­stücksverkäufern bzw. den Ver­mit­tlern gezielt aus­gewählt, weil er bere­it sei, bindende Grund­stück­skaufver­tragsange­bote der Käufer kurzfristig auch ohne nähere Prü­fung des Vor­liegens eines sach­lichen Grun­des getren­nt von der Ver­tragsan­nahme der Verkäufer zu beurkun­den. Allein dieser Anschein wecke Zweifel an der gebote­nen Unparteilichkeit des Notars und begründe eine Ver­let­zung sein­er sich aus § 14 Abs. 3 Satz 2 BNo­tO iVm Ziff. II. 1. Buchst. d der Beruf­s­richtlin­ien der Notarkam­mer Frank­furt am Main ergeben­den Amt­spflicht­en. Die vom Ober­lan­des­gericht zuge­lasse­nen Beru­fung hat nun der Bun­des­gericht­shof als in der Sache unbe­grün­det zurück­gewiesen:

Der Notar hat in acht Fällen schuld­haft gegen § 14 Abs. 3 BNo­tO ver­stoßen und dadurch ein Dien­stverge­hen (§ 95 BNo­tO) began­gen.

Nach § 14 Abs. 3 BNo­tO hat sich der Notar durch sein Ver­hal­ten inner­halb und außer­halb seines Amtes der Achtung und des Ver­trauens, die dem Notaramt ent­ge­genge­bracht wer­den, würdig zu zeigen. Er hat jedes Ver­hal­ten zu ver­mei­den, das den Anschein eines Ver­stoßes gegen die ihm geset­zlich aufer­legten Pflicht­en erzeugt, ins­beson­dere den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit. Die hier maßge­blichen, zu § 14 Abs. 3 BNo­tO ergan­genen Beruf­s­richtlin­ien der Notarkam­mer Frank­furt am Main (im Fol­gen­den: RL F) bes­tim­men dazu in Ziff. II Nr. 1 Buchst. d, dass es unzuläs­sig ist, Verträge sys­tem­a­tisch, also plan­mäßig und miss­bräuch­lich, in Ange­bot und Annahme aufzus­pal­ten. Hierge­gen hat der Notar in acht Fällen ver­stoßen.

Dem Notar ist ein Ver­stoß gegen § 14 Abs. 3 BNo­tO in Bezug auf die in der Diszi­pli­narver­fü­gung konkret dargestell­ten Beurkun­dungsvorgänge vorzuw­er­fen. In diesen Fällen hat der Notar jew­eils plan­mäßig und miss­bräuch­lich nur die Ange­bote der Käufer, nicht aber die Annah­meerk­lärun­gen der Verkäufer beurkun­det. Die Kaufverträge wur­den damit in Ange­bot und Annahme aufges­pal­ten.

Dass die Auf­s­pal­tun­gen nicht auf Empfehlun­gen des Notars beruht­en, son­dern dieser nur von ein­er der kün­fti­gen Ver­tragsparteien, und zwar nur von dem jew­eili­gen Käufer, aufge­sucht wurde, ist ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Notars uner­he­blich. Zweck der sich aus § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II RL F ergeben­den Ver­bote ist es, Gestal­tun­gen des Beurkun­dungsver­fahrens zu ver­hin­dern, durch die der Schutzz­weck der notariellen Beurkun­dung aus­ge­höhlt oder die Durch­set­zung bes­timmter Ver­trags­be­din­gun­gen unter Ver­mei­dung der Ver­hand­lung mit dem Ver­tragspart­ner ver­fol­gt wird und die deshalb den Ein­druck entste­hen lassen, dass der Notar nicht mehr unpartei­isch und unab­hängig ist1. Ob eine atyp­is­che Ver­fahrens­gestal­tung dem Schutzz­weck der notariellen Beurkun­dung zuwider­läuft, hängt aber nicht davon ab, ob sie vom Notar emp­fohlen oder dem unab­hängig von ein­er Empfehlung des Notars geäußerten Wun­sch eines Urkunds­beteiligten oder eines Drit­ten entspringt. Ins­beson­dere im Hin­blick auf den gemäß § 14 Abs. 3 BNo­tO zu ver­mei­den­den Ein­druck der Parteilichkeit oder Abhängigkeit des Notars ist es uner­he­blich, ob der Notar die atyp­is­che, miss­bräuch­liche Gestal­tung des Urkundsver­fahrens selb­st anregt oder an ihr “nur” mitwirkt.

Nach den Umstän­den des Stre­it­falls ist weit­er davon auszuge­hen, dass die Auf­s­pal­tung der einzel­nen Beurkun­dungsvorgänge “sys­tem­a­tisch”, also plan­mäßig und miss­bräuch­lich, erfol­gte. Zwar wird, wenn ein Ver­brauch­er eine Immo­bilie vom Bauträger auss­chließlich zum Zwecke der Kap­i­ta­lan­lage und/oder Steuerop­ti­mierung erwirbt, die Ver­tragsauf­s­pal­tung in die vom soge­nan­nten Zen­tral­no­tar zu beurkun­dende Erk­lärung des Verkäufers und die vom soge­nan­nten Ort­sno­tar zu beurkun­dende Erk­lärung des Käufers häu­fig den berechtigten Inter­essen bei­der Parteien entsprechen und damit oft­mals auch von einem sach­lichen Grund getra­gen sein; gibt bei Vor­liegen eines sach­lichen Grun­des der “belehrungs­bedürftigere” Käufer das Ange­bot ab, so ist hierge­gen unter dem Gesicht­spunkt des § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II Nr. 1 Buchst. d RL F grund­sät­zlich nichts einzuwen­den. In den stre­it­ge­gen­ständlichen Fällen han­delte der Notar aber schon deshalb plan­mäßig und miss­bräuch­lich, weil er sich über das Erforder­nis eines sach­lichen Grun­des völ­lig hin­wegge­set­zt hat. Dazu hat der Präsi­dent des Landgerichts Darm­stadt ausweis­lich der Diszi­pli­narver­fü­gung fest­gestellt, dass der Notar im Einzelfall ger­ade nicht über­prüft hat, ob es einen sach­lichen Grund für die getren­nte Beurkun­dung gab; er habe in der Urkunde — ohne tat­säch­liche Grund­lage — ange­bliche Gründe für die Auf­s­pal­tung allen­falls pauschal angegeben. Der Notar hat sich gegen diese Fest­stel­lung zu kein­er Zeit sub­stanzi­iert gewandt. Selb­st im gerichtlichen Ver­fahren hat er nicht darzule­gen ver­sucht, worin im einzel­nen Fall der sach­liche Grund für die Auf­s­pal­tung gele­gen haben soll. Daraus schließt der Bun­des­gericht­shof, dass der Notar in den fraglichen Fällen einen sach­lichen Grund für die Auf­s­pal­tung nicht fest­gestellt und das Fehlen eines sach­lichen Grun­des für die Auf­s­pal­tung bewusst hin­genom­men hat.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Notars ste­ht der Annahme von Ver­stößen gegen § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II Nr. 1 RL F die Urkunds­gewährungspflicht des Notars nicht ent­ge­gen. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BNo­tO ist es dem Notar lediglich ver­wehrt, seine Amt­stätigkeit ohne aus­re­ichen­den Grund zu ver­weigern. Ein aus­re­ichen­der Grund zur Ver­weigerung ein­er Beurkun­dung liegt stets vor, wenn der Notar mit der Vor­nahme der gewün­scht­en Beurkun­dung gegen Amt­spflicht­en ver­stößt2. Soweit sach­liche Gründe für eine Ver­tragsauf­s­pal­tung nicht vor­liegen, darf der Notar seine Mitwirkung an ein­er entsprechen­den Beurkun­dung damit ohne weit­eres ver­sagen.

Zur Ahn­dung des vom Notar began­genen (ein­heitlichen) Dien­stverge­hens ist eine Geld­buße in der durch die Diszi­pli­narver­fü­gung ver­hängten Höhe von 7.500 € erforder­lich und angemessen. Als Beru­fungs­gericht übt der Bun­des­gericht­shof gemäß §§ 60 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3, 65 Abs. 1 Satz 1 BDG iVm § 105 BNo­tO eigene Diszi­pli­narge­walt aus und hat — unter Wahrung des Ver­schlechterungsver­bots (§ 3 BDG iVm §§ 88, 128 VwGO) — die unter den konkreten Umstän­den des Einzelfalls erforder­liche Diszi­pli­n­ar­maß­nahme nach eigen­em pflicht­gemäßem Ermessen zu bes­tim­men3. Nach Abwä­gung aller für und gegen den Notar sprechen­den Umstände teilt der Bun­des­gericht­shof im Ergeb­nis die Auf­fas­sung des Ober­lan­des­gerichts, dass die in der Diszi­pli­narver­fü­gung ver­hängte Geld­buße in Höhe von 7.500 € schon im Hin­blick auf die fest­gestell­ten Ver­stöße gegen § 14 Abs. 3 BNo­tO iVm Ziff. II Nr. 1 RL F gerecht­fer­tigt ist. Obwohl der Notar diszi­pli­nar­rechtlich noch nicht in Erschei­n­ung getreten war, schied ins­beson­dere in Anbe­tra­cht des ganz erhe­blichen Gewichts der fest­gestell­ten, den Kern­bere­ich der notariellen Amt­spflicht­en (§ 14 BNo­tO) betr­e­f­fend­en Ver­stöße die bloße Erteilung eines Ver­weis­es aus. Aus densel­ben Grün­den kam bei dem in wirtschaftlich geord­neten Ver­hält­nis­sen leben­den Notar auch die Ver­hän­gung ein­er niedrigeren Geld­buße nicht in Betra­cht.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 14. März 2016 — NotSt(Brfg) 6/15

  1. vgl. Weingärtner/Wöstmann, Richtlin­ienempfehlun­gen BNotK/Richtlinien Notarkam­mern, 2004, Zweit­er Teil, II. RL‑E Rn. 3 []
  2. vgl. nur Sand­küh­ler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNo­tO, 2016, § 15 Rn. 55 []
  3. Zim­mer in Diehn, BNo­tO, 2015, § 109 Rn. 5; zur Entschei­dungskom­pe­tenz des OLG: BGH, Beschluss vom 25.07.2012 — NotSt(Brfg) 5/11, ZNotP 2012, 359 Rn. 3 []