Der auf einem Notaranderkonto hinterlegte Kaufpreises — und die treuwidrigen Verfügungen des Notars

Der Auszahlung des auf einem Notaran­derkon­to hin­ter­legten Kauf­preis­es an den Verkäufer ste­ht nicht ent­ge­gen, dass der beurkun­dende Notar treuwidrige Abbuchun­gen von diesem Kon­to ver­an­lasst und später den Fehlbe­stand durch eine eben­falls treuwidrige Über­weisung von einem anderen auf seinen Namen lau­t­en­den Notaran­derkon­to aus­geglichen hat.

Der auf einem Notaranderkonto hinterlegte Kaufpreises — und die treuwidrigen Verfügungen des Notars

In dem hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall verkaufte der Veräußer­er der Erwer­berin mit notariellem Ver­trag vom 28.11.2011 eine Eigen­tumswoh­nung. Der Kauf­preis in Höhe von 20.000 € war gemäß § 3 Ziff. 2 des Kaufver­trages auf einem Notaran­derkon­to des beurkun­den­den Notars zu hin­ter­legen. In § 3 Ziff. 5 des Ver­trages wurde der Notar angewiesen, den hin­ter­legten Kauf­preis an den Verkäufer auszuzahlen, wenn die Ein­tra­gung der Auflas­sungsvormerkung zur Gewis­sheit des Notars gewährleis­tet ist und dem Notar sämtliche Löschung­sun­ter­la­gen für die nicht über­nomme­nen Belas­tun­gen vor­liegen.

Die Grund­stück­ser­wer­berin zahlte den Kauf­preis voll­ständig auf das Notaran­derkon­to ein. In der Fol­gezeit nahm der Notar von dem Kon­to mehrere Über­weisun­gen auf andere — teil­weise eigene — Kon­ten vor, wodurch sich das Guthaben unter Berück­sich­ti­gung der gut­geschriebe­nen Zin­sen auf einen Betrag in Höhe von 1.576, 78 € reduzierte. Anschließend über­wies er von einem anderen auf seinen Namen lau­t­en­den Notaran­derkon­to einen Betrag in Höhe von 38.371, 15 € auf das hier inter­essierende Anderkon­to und nahm weit­ere Ein­zahlun­gen und Abbuchun­gen vor, aus denen sich let­ztlich ein End­sal­do in Höhe von 20.067, 69 € ergab.

Nach­dem die Auszahlungsvo­raus­set­zun­gen vor­la­gen, forderte der Grund­stücksveräußer­er den für den inzwis­chen ver­stor­be­nen Notar bestell­ten Notari­atsver­wal­ter auf, den hin­ter­legten Kauf­preis an ihn auszukehren. Der Notari­atsver­wal­ter lehnte die Auszahlung ab, da der gegen­wär­tig auf dem Notaran­derkon­to ver­wahrte Betrag nicht von der Grund­stück­ser­wer­berin stamme. Hierge­gen hat der Grund­stücksveräußer­er Beschw­erde ein­gelegt. Er möchte die Anweisung des Notari­atsver­wal­ters erre­ichen, von dem sich auf dem Notaran­derkon­to befind­lichen Guthaben 20.000 € an ihn auszuzahlen. Das Landgericht Berlin hat die Beschw­erde zurück­gewiesen1. Mit der zuge­lasse­nen Rechts­beschw­erde ver­fol­gt der Grund­stücksveräußer­er sein Rechtss­chutzziel weit­er und erhielt nun vom Bun­des­gericht­shof Recht:

Bei Stre­it­igkeit­en über die Abwick­lung von Notaran­derkon­ten ist die Beschw­erde nach § 15 Abs. 2 BNo­tO statthaft. Der Beschw­erde­führer kann auf diesem Wege erre­ichen, dass der Notar angewiesen wird, eine bes­timmte, näher beze­ich­nete Amt­shand­lung — hier die Auszahlung eines Teils des auf dem Treuhand­kon­to ver­wal­teten Geldes — vorzunehmen2. Hier­von geht auch das Beschw­erdegericht aus.

Von Rechts­fehlern bee­in­flusst sind jedoch die Über­legun­gen, mit denen das Beschw­erdegericht die Beschw­erde als unbe­grün­det ansieht. Aus den von ihm ange­führten Grün­den durfte der Notari­atsver­wal­ter die Auskehrung des auf dem Notaran­derkon­to eingezahlten Kauf­preis­es nicht ver­weigern.

Ob der Notar zur Auszahlung eines in Ver­wahrung gegebe­nen Geld­be­trags berechtigt ist, richtet sich grund­sät­zlich nach dem Inhalt der ihm erteil­ten Ver­wahrungsan­weisung, da hier­durch die Amt­spflicht­en des Notars bei der Durch­führung der Ver­wahrung bes­timmt wer­den3. Bei — hier nach den Fest­stel­lun­gen des Beschw­erdegerichts gegeben­er — Auszahlungsreife hat er den auf seinem Anderkon­to ver­wal­teten Kauf­preis unverzüglich an den Verkäufer auszukehren4.

Der Auszahlung des auf einem Notaran­derkon­to hin­ter­legten Kauf­preis­es an den Verkäufer ste­ht nicht ent­ge­gen, dass der beurkun­dende Notar — wie hier — treuwidrige Abbuchun­gen von diesem Kon­to ver­an­lasst und später den Fehlbe­stand durch eine eben­falls treuwidrige Über­weisung von einem anderen auf seinen Namen lau­t­en­den Notaran­derkon­to aus­geglichen hat.

Richtig ist allerd­ings der rechtliche Aus­gangspunkt des Beschw­erdegerichts. Geht auf einem Notaran­derkon­to ein Betrag ein, für den der Notar keine Ver­wahrungsan­weisung erhält, ist dieser Betrag unverzüglich an den Ein­zahler zurück­zuer­stat­ten, es sei denn, eine Ver­wahrungsan­weisung ist in allernäch­ster Zukun­ft zu erwarten5.

Darum geht es hier jedoch nicht. Dass sich auf dem Anderkon­to ein Guthaben von 20.067, 69 € befind­et, beruht nicht auf Ein­zahlun­gen Drit­ter ohne Ver­wahrungsan­weisung. Vielmehr hat der Notar die Ein­zahlun­gen vorgenom­men und auf diese Weise den Zus­tand wieder­hergestellt, der bei der Ein­zahlung des Kauf­preis­es durch die Grund­stück­ser­wer­berin bestand. Damit unter­fiel das Guthaben in Höhe des ursprünglich eingezahlten Betrages von 20.000 € grund­sät­zlich wieder den Ver­wahrungsan­weisun­gen, die die Kaufver­tragsparteien dem Notar in dem Kaufver­trag vom 28.11.2011 erteilt hat­ten. Dass der Notar die Ein­zahlun­gen nicht aus­drück­lich als “per­sön­liche Schadenser­sat­zleis­tung” gekennze­ich­net hat, mit der das zuvor von ihm weisungswidrig belastete Anderkon­to wieder aufge­füllt wer­den sollte, ändert daran nichts.

Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass das Guthaben auf dem stre­it­ge­gen­ständlichen Notaran­derkon­to aus der Über­weisung des Notars von einem anderen Notaran­derkon­to stammt. Dies recht­fer­tigt es ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beschw­erdegerichts nicht, das Risiko ein­er unberechtigten Ver­fü­gung durch den Notar den Ver­wahrungs­beteiligten aufzuer­legen, denen die Zahlung nach dem Willen des Notars zugute kom­men soll.

Die Tren­nung des treuhän­derisch ver­wahrten Geldes von Eigen­geldern (§ 54b Abs. 1 Satz 3 BeurkG) — eben­so wie die Tren­nung der einzel­nen Ver­wahrungs­massen (§ 54b Abs. 2 Satz 3 BeurkG) — ist allerd­ings begriff­s­notwendi­ge Voraus­set­zung für die ord­nungs­gemäße Durch­führung der Ver­wahrung. Die vorsät­zliche Ver­mis­chung von ver­wahrten Geldern mit Eigen­geldern des Notars oder gar die Ver­wen­dung für eigene Zwecke ist ein schw­er­wiegen­des Dien­stverge­hen und kann als Untreue gemäß § 266 StGB straf­bar sein6. Ver­fü­gun­gen sollen gemäß § 54b Abs. 3 Satz 4 BeurkG vielmehr nur erfol­gen, um Beträge dem Emp­fangs­berechtigten oder einem von diesem schriftlich benan­nten Drit­ten zuzuführen. Umbuchun­gen sind damit grund­sät­zlich unzuläs­sig7.

Der Notar hat diese Pflicht­en ver­let­zt, weil er weisungswidrig Über­weisun­gen von den Notaran­derkon­ten vorgenom­men hat. Gle­ich­wohl hat die von ihm getätigte Über­weisung in Höhe von 38.371, 15 € das Guthaben des hier stre­it­ge­gen­ständlichen Anderkon­tos entsprechend erhöht. Denn die Ver­fü­gung war wirk­sam.

Anders als etwa bei Kon­tover­fü­gun­gen, die durch einen Notar vorgenom­men wer­den, nach­dem er vor­läu­fig seines Amtes enthoben wurde — dies hat nach § 55 Abs. 2 Satz 3 BNo­tO i.V.m. § 134 BGB ein absolutes Ver­fü­gungsver­bot und damit die Unwirk­samkeit eines aus­ge­führten Über­weisungsauf­trags zur Folge8 — sind weisungswidrige Ver­fü­gun­gen des Notars über Kon­toguthaben auf Anderkon­ten wirk­sam. Der Notar ist als voll­berechtigter Kon­toin­hab­er und Forderungs­gläu­biger im Außen­ver­hält­nis allein ver­fü­gungs­berechtigt. Seine Ver­fü­gun­gen wer­den — ins­beson­dere von der das Kon­to führen­den Bank — nicht auf ihre Recht­mäßigkeit geprüft9. Deshalb bietet das Anderkon­to keinen Schutz gegen Verun­treu­un­gen durch den Notar10.

Dies gilt auch, wenn die Verun­treu­ung — wie hier — dem Zweck dient, den Fehlbe­stand auf einem anderen Notaran­derkon­to zu deck­en, über das gle­ich­falls treuwidrig ver­fügt wurde. Eine Amt­spflicht des Notars, Zahlun­gen aus dem Anderkon­to zu leis­ten, beste­ht nicht mehr, wenn das Kon­to durch Auszahlung erschöpft oder aufgelöst ist11. Das Risiko, dass auf einem Notaran­derkon­to auf­grund ein­er Untreue­hand­lung des Notars ein Guthaben in Höhe des eingezahlten Betrages nicht mehr vorhan­den ist, trägt deshalb der Ein­zahlende.

Dass der Notari­atsver­wal­ter nicht zur Rück­über­weisung des von dem Notar verun­treuten Betrages, son­dern zur Auszahlung des Guthabens verpflichtet ist, fol­gt auch aus einem weit­eren Gesicht­spunkt. Hat ein Notar — wie hier — über das auf seinen Anderkon­ten ver­wahrte Guthaben abschließend und wirk­sam ver­fügt, kann er nicht angewiesen wer­den, die unrecht­mäßig ent­nomme­nen Beträge der Hin­ter­legungs­masse wieder zuzuführen12. Der Geschädigte ist in diesem Fall vielmehr auf Schadenser­satzansprüche gegen den Notar (§ 19 BNo­tO) bzw. auf Leis­tun­gen der durch die Notarkam­mern abgeschlosse­nen Ver­trauenss­chadensver­sicherung (§ 67 Abs. 3 Nr. 3 BNo­tO) und des Notarver­sicherungs­fonds (§ 67 Abs. 4 Nr. 3 BNo­tO) zu ver­weisen13. Nichts anderes gilt, wenn der Notar den weisungswidrig ent­nomme­nen Betrag ver­wen­det, um ein anderes Notaran­derkon­to, über das eben­falls treuwidrig ver­fügt wurde, auszu­gle­ichen.

Hinzu kommt, dass es einem prak­tis­chen Bedürf­nis entspricht, den auf einem Notaran­derkon­to befind­lichen Guthaben­be­trag in der Höhe, in der er von einem Ver­wahrungs­beteiligten eingezahlt wor­den ist, trotz zwis­chen­zeitlich­er Verun­treu­un­gen des Notars den auf dieses Kon­to bezo­ge­nen Ver­wahrungsanord­nun­gen zu unter­w­er­fen. Fälle der vor­liegen­den Art sind vielfach dadurch geprägt, dass eine Ver­men­gung fremd­nütziger und eigen­nütziger Ver­fü­gun­gen stat­tfind­et, die dem wirtschaftlichen Zusam­men­bruch des Notars voraus­ge­ht. Es kommt in der Folge — wie offen­bar auch hier — zu ein­er Vielzahl von Geld­flüssen und Verun­treu­un­gen, weil Kon­tenfehlbestände nach dem Schnee­ball­prinzip so lange aus anderen Massen gedeckt wer­den, bis das Sys­tem zusam­men­bricht14. Eine Rück­ab­wick­lung aller weisungswidrig vorgenomme­nen Umbuchun­gen würde zu erhe­blichen Abwick­lungss­chwierigkeit­en führen und spätestens dann unmöglich sein, wenn auch Notaran­derkon­ten betrof­fen sind, die bere­its voll­ständig abgewick­elt und aufgelöst wor­den sind.

Recht­stech­nis­che Bedenken, das jet­zige Guthaben in Höhe von 20.000 € als den von der Grund­stück­ser­wer­berin gemäß der Ver­wahrungsvere­in­barung zu hin­ter­legen­den Kauf­preis anzuse­hen, beste­hen nicht. Auf einem Bankkon­to und damit auch auf dem Notaran­derkon­to befind­et sich kein konkretes Geld im Sinne des sachen­rechtlichen Bes­timmtheits­grund­satzes, son­dern stets Buchgeld. Dem Kon­toin­hab­er ste­ht eine Geld­forderung gegen die das Kon­to führende Bank zu15. Auch die Ver­wahrungsan­weisung der Beteiligten bezieht sich nicht etwa auf konkretes Geld, son­dern — jeden­falls bis zur Höhe des zuvor eingezahlten Kauf­preis­es — auf das Kon­toguthaben. Die sich aus § 23 BNo­tO, § 54b Abs. 3 Satz 4 BeurkG in Verbindung mit den Treuhandabre­den ergebende Auszahlungsver-pflich­tung richtet sich damit let­ztlich nach dem Bestand des jew­eili­gen Anderkon­tos.

Die Beschw­erdeentschei­dung stellt sich auch nicht aus anderen Grün­den als richtig dar (§ 15 Abs. 2 Satz 3 BNo­tO i.V.m. § 74 Abs. 2 Fam­FG). Ins­beson­dere ste­ht die Regelung des § 54d BeurkG ein­er Auszahlung des Kauf­preis­es nicht ent­ge­gen.

Nach § 54d Nr. 1 BeurkG hat der Notar — auch wenn die in der Ver­wahrungsan­weisung geregel­ten Auszahlungsvo­raus­set­zun­gen vor­liegen — von der Auszahlung abzuse­hen, wenn hin­re­ichende Anhalt­spunk­te dafür vor­liegen, dass er bei Befol­gung der Weisung an der Erre­ichung uner­laubter oder unredlich­er Zwecke mitwirken würde. Das ist hier nicht der Fall. Ins­beson­dere liegt kein kol­lu­sives Zusam­men­wirken der am Ver­wahrungs­geschäft Beteiligten vor. Selb­st wenn der für die Abwick­lung des Kaufver­trages vorge­se­hene Betrag auf dem für die Beteiligten ein­gerichteten Notaran­derkon­to aus ein­er vor­ange­hen­den Verun­treu­ung des Notars her­rührt, haftet dem zu vol­lziehen­den Kaufver­trag selb­st kein unredlich­er oder uner­laubter Zweck an. Bei­de Beteiligten sind vielmehr redlich und im Hin­blick auf die durch sie im Ver­trauen auf die ord­nungs­gemäße Ver­tragsab­wick­lung erbracht­en Leis­tun­gen schutzwürdig16.

Eine Anwen­dung des § 54d Nr. 2 BeurkG, wonach von der Auszahlung abzuse­hen ist, wenn einem Auf­tragge­ber im Sinne des § 54a BeurkG durch die Auszahlung des ver­wahrten Geldes ein unwieder­bringlich­er Schaden erkennbar dro­ht, schei­det von vorn­here­in aus, da es hier­für nicht aus­re­icht, dass der Schaden einem son­sti­gen Drit­ten dro­ht17.

Die ange­focht­ene Entschei­dung des Landgerichts Berlin war daher eben­so wie der “Beschluss” des Notari­atsver­wal­ters aufzuheben (§ 15 Abs. 2 Satz 3 BNo­tO i.V.m. § 74 Abs. 5 Fam­FG). Der Notari­atsver­wal­ter war anzuweisen, die Auskehrung des auf dem Notaran­derkon­to eingezahlten Kauf­preis­es an den Grund­stücksveräußer­er nicht aus den Grün­den seines “Beschlusses” vom 08.07.2015 zu ver­weigern.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 16. Feb­ru­ar 2017 — V ZB 181/15

  1. LG Berlin, Beschluss vom 09.11.2015 — 84 T 88/15 []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 19.03.1998 — IX ZR 242/97, BGHZ 138, 179, 183; BGH, Urteil vom 14.12 1989 — IX ZR 119/88, NJW 1990, 1733, 1734 []
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 28.10.2010 — V ZB 70/10 14; BGH, Urteil vom 18. No- vem­ber 1999 — IX ZR 153/98, WM 2000, 193, 195 []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 19.03.1998 — IX ZR 242/97, BGHZ 138, 179, 183; Eylmann/Vaasen/Hertel, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 54b BeurkG Rn. 34; Her­tel in Ganter/Hertel/Wöstmann, Hand­buch der Notarhaf­tung, 3. Aufl., Rn. 1840; Ren­ner in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., § 54b Rn. 26; Win­kler, BeurkG, 17. Aufl., § 54b Rn. 22 []
  5. Ren­ner in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., § 54a Rn. 84; Win­kler, BeurkG, 17. Aufl., § 54a Rn. 59; Weingärt­ner, Ver­wahrungs­geschäft, 2. Aufl., Rn. 60 []
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 03.12 2001 — NotZ 13/01, DNotZ 2002, 236 f.; BGH, Urteil vom 14.07.2003 — NotSt (Brfg) 5/02, DNotZ 2004, 226 f.; BGH, Urteil vom 06.04.1982 — 5 StR 8/82, NStZ 1982, 331 f.; Eylmann/Vaasen/Hertel, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 54b BeurkG Rn. 9; ders. in Ganter/Hertel/Wöstmann, Hand­buch der Notarhaf­tung, 3. Aufl., Rn. 1798; Weingärt­ner, Das notarielle Ver­wahrungs­geschäft, 2. Aufl., Rn. 153 []
  7. vgl. Eylmann/Vaasen/Hertel, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 54b BeurkG Rn. 36; BeckOGK/Franken, BeurkG [Stand: 20.07.2016], § 54b Rn. 26; Lerch, BeurkG, 5. Aufl., § 54b Rn. 8 []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 11.10.2005 — XI ZR 85/04, BGHZ 164, 275, 278 ff.; Ren­ner in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., § 54b Rn.20; Win­kler, BeurkG, 17. Aufl., § 54b Rn. 18; Eylmann/Vaasen/Hertel, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 54b BeurkG Rn. 21 []
  9. vgl. Eylmann/Vaasen/Hertel, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 27 DONot Rn. 12; Ren­ner in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., NotAnd­Kont Rn. 37; Sand­küh­ler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNo­tO, 8. Aufl., § 23 Rn. 105; Bein­ing, Pflicht­en des Notars bei Hin­ter­legung des Grund­stück­skauf­preis­es, 1999, S. 42; Bräu, Ver­wahrungstätigkeit des Notars, 1992, Rn. 80; Göß­mann, FS Fis­ch­er, 2008, S. 159, 164 []
  10. vgl. Bein­ing, Pflicht­en des Notars bei Hin­ter­legung des Grund­stück­skauf­preis­es, 1999, S. 42; Kawohl, Notaran­derkon­to, 1995, Rn. 17; Bräu, Ver­wahrungstätigkeit des Notars, 1992, Rn. 79 f. []
  11. BGH, Urteil vom 14.12 1989 — IX ZR 119/88, NJW 1990, 1733, 1734 []
  12. vgl. hierzu OLG Hamm, DNotZ 1991, 686, 689; Sand­küh­ler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNo­tO, 8. Aufl., § 23 Rn. 21 []
  13. vgl. hierzu Eylmann/Vaasen/Hertel, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 23 BNo­tO Rn. 65 []
  14. vgl. Ren­ner in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., vor §§ 54a BeurkG Rn. 25; Weingärt­ner, Das notarielle Ver­wahrungs­geschäft, 2. Aufl., Rn.20 []
  15. vgl. hierzu MünchKomm-BGB/­Grund­mann, 7. Aufl., § 245 Rn. 6 ff. mwN []
  16. vgl. Ren­ner in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., § 54d Rn. 11; Eylmann/Vaasen/Hertel, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 54d BeurkG Rn. 5 Fn. 11 []
  17. vgl. Ren­ner in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., § 54d Rn. 14; Sand­küh­ler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNo­tO, 8. Aufl., § 23 Rn. 175 []