Zwingende Überlegungsfrist vor dem Grundstückskauf

Kauft ein Ver­brauch­er ein Grund­stück, so soll der Notar darauf hin­wirken, dass der Ver­brauch­er aus­re­ichend Gele­gen­heit erhält, sich vor­ab mit dem Gegen­stand der Beurkun­dung auseinan­der zu set­zen. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG sieht insoweit vor, dass dies im Regelfall dadurch geschieht, dass dem Ver­brauch­er der beab­sichtigte Text des Rechts­geschäfts zwei Wochen vor der Beurkun­dung zur Ver­fü­gung gestellt wird.

Zwingende Überlegungsfrist vor dem Grundstückskauf

Diese Regel­frist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG ste­ht, wie der Bun­des­gericht­shof jet­zt aus­drück­lich betont, nicht zur Dis­po­si­tion der Urkunds­beteiligten. Ein Abwe­ichen von der Regel­frist kommt nur dann in Betra­cht, wenn im Einzelfall nachvol­lziehbare Gründe — auch unter Berück­sich­ti­gung der Schutz­in­ter­essen des Ver­brauch­ers — es recht­fer­ti­gen, die dem Ver­brauch­er zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraus­set­zung für die Nichtein­hal­tung der Frist ist deshalb ein sach­lich­er Grund. Der Notar hat, so die Regel­frist von zwei Wochen nicht abge­laufen ist und die Zwecke dieser Warte­frist nicht ander­weit­ig erfüllt sind, die Amt­spflicht, eine Beurkun­dung auch dann abzulehnen, wenn diese von den Urkunds­beteiligten gewün­scht wird.

Wegen dieser Amt­spflichtver­let­zung ste­ht dem Ver­brauch­er ein Schadenser­satzanspruch nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNo­tO gegen den Notar zu.

In dem hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall erwar­ben die Kläger von einem Unternehmer zwei ver­mi­etete Eigen­tumswoh­nun­gen. Der notarielle Kaufver­trag enthielt eine aus­führliche Vorbe­merkung:

Vor­liegend han­delt es sich um ein Ver­brauchergeschäft iSd. § 13 BGB. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer in Ausübung ein­er gewerblichen oder selb­ständi­gen beru­flichen Tätigkeit han­delt (§ 14 Abs. 1 BGB). Bei einem Ver­brauchergeschäft hat der Notar gem. § 17 BeurkG darauf hinzuwirken, dass den Käufern der Entwurf der not. Ver­hand­lung 14 Tage vor der Beurkun­dung vor­liegt.
Hier ist diese Über­legungs­frist nicht gewahrt. Die Käufer wer­den ein­dringlich belehrt, dass es rat­sam ist, sich vor einem Immo­bilienkaufver­trag mit Ver­trauensper­so­n­en zu besprechen, um sich die Risiken klarzu­machen und dass der Geset­zge­ber die 14tägige Über­legungs­frist als Regelfall vor­sieht.
Die Käufer wer­den darauf hingewiesen, dass sie sich mit der Finanzierung der Immo­bilie für fast 30 Jahre binden und sie wegen des aufzunehmenden Kred­its mit der Woh­nung und ihrem gesamten per­sön­lichen Ver­mö­gen haften. Dies gilt umso mehr, wenn Mieter die Miete nicht zahlen soll­ten. Die Käufer wollen auch nach dieser Belehrung noch unbe­d­ingt heute beurkun­den und lehnen den Vorschlag des Notars ab, die 14tägige Über­legungs­frist abzuwarten. Sie beste­hen also trotz der geschilderten tat­säch­lichen und rechtlichen Umstände und Bedenken des Notars auf die heutige Beurkun­dung.”

Später erk­lärten die Kläger dem Verkäufer gegenüber wegen arglistiger Täuschung und Irrtums die Anfech­tung des mit ihm geschlosse­nen — für sie wirtschaftlich nacht-teili­gen — Kaufver­trags sowie daneben den Rück­tritt vom Ver­trag. Später einigten sich bei­de im Rhamen ein­er Aufhe­bungsvere­in­barung darauf, dass der Verkäufer sie gegen Zahlung von 5.000 € bei gle­ichzeit­iger Freis­tel­lung des Verkäufers von sämtlichen Kosten und Steuern aus dem Ver­trag entließ. Wegen der Ihnen hier­bei ent­standen Anwalt­skosten ver­langten die Kläger sodann von dem Notar Schadenser­satz. Und erhiel­ten vor dem Bun­des­gericht­shof Recht:

Amtspflichtverletzung des Notars

Der Notar hat die dem Ver­brauch­er gegenüber obliegende Amt­spflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG durch die Vor­nahme der Beurkun­dung vor Ablauf der 2‑Wochen-Frist ver­let­zt.

Der Notar hat nicht darauf hingewirkt, dass die Kläger als Ver­brauch­er aus­re­ichend Gele­gen­heit erhiel­ten, sich vor der Beurkun­dung mit dem Gegen­stand der Beurkun­dung auseinan­derzuset­zen; er hat nicht gewährleis­tet, dass zwei Wochen vor der Beurkun­dung der abzuschließende Ver­trag den Klägern zur Ver­fü­gung gestellt wor­den ist.

Bei den Klägern han­delt es sich um Ver­brauch­er und bei dem Verkäufer S. um einen Unternehmer. Der abzuschließende Kaufver­trag war beurkun­dungs­bedürftig gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BeurkG. Damit war der Notar grund­sät­zlich verpflichtet, darauf hinzuwirken, dass die Kläger aus­re­ichend Gele­gen­heit erhal­ten, sich vor­ab mit dem Gegen­stand der Beurkun­dung auseinan­derzuset­zen. In Ver­braucherverträ­gen hat er im Regelfall dafür Sorge zu tra­gen, dass dem Ver­brauch­er der beab­sichtigte Text des Rechts­geschäfts zwei Wochen vor der Beurkun­dung zur Ver­fü­gung gestellt wor­den ist.

Hier­von durfte der Notar in der maßge­blichen Beurkun­dung nicht abse­hen. Ein recht­fer­ti­gen­der Anlass, bere­its an diesem Ter­min die Beurkun­dung vorzunehmen, bestand nicht.

Die nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halb­satz 2 BeurkG einzuhal­tende Regel­frist von zwei Wochen zwis­chen Zurver­fü­gung­stel­lung des Ver­tragsen­twurfs und der Beurkun­dung ste­ht in einem Span­nungsver­hält­nis zu § 15 Abs. 1 BNo­tO, denn nach dieser Vorschrift darf der Notar seine Urkund­stätigkeit nicht ohne aus­re­ichen­den Grund ver­weigern. Den Beteiligten ste­ht insoweit ein Anspruch auf die Amt­stätigkeit des Notars zu. Dieses Span­nungsver­hält­nis ist mit dem Geset­zeszweck des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG aufzulösen. Dem Geset­zge­ber stand bei der Neuregelung des § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG vor Augen, dass die Möglichkeit­en der Aufk­lärung durch den Notar anlässlich der Beurkun­dung nicht aus­re­ichend genutzt wer­den, wenn (namentlich) Ver­brauch­er unvor­bere­it­et zum Notarter­min erscheinen. Das liege in einem Teil der Fälle daran, dass die Ter­minab­sprachen sehr kurzfristig getrof­fen wür­den und die Beurkun­dung dann vorgenom­men werde, ohne dass sich der Ver­brauch­er mit dem Text des beab­sichtigten Rechts­geschäfts ver­traut machen und sich über­legen könne, welche Fra­gen er an den Notar richt­en wolle. Oft erfahre der Ver­brauch­er auch erst im Notarter­min, dass der Notar einige für ihn auss­chlaggebende Fra­gen gar nicht zu prüfen habe. Viele Ver­brauch­er scheuten sich dann, einen Ter­min “platzen zu lassen”. Im Ergeb­nis bleibe dann das Aufk­lärungspo­ten­tial des Beurkun­dungsver­fahrens ungenutzt [1].

Nach den Vorstel­lun­gen des Geset­zge­bers ist der Zweck des Geset­zes, (ins­beson­dere) den Ver­brauch­er vor unüber­legtem Han­deln zu schützen, regelmäßig erre­icht, wenn er nach Mit­teilung des Textes des beab­sichtigten Rechts­geschäfts eine Über­legungs­frist von zwei Wochen hat. Diese — an die für Wider­ruf­s­rechte bei Ver­braucherverträ­gen gel­tende Zwei­Wochen­Frist des § 355 Abs. 2 BGB angelehnte — Frist ist als Regel­frist aus­gestal­tet; diese kann im Einzelfall unter­schrit­ten wer­den, in beson­deren Fällen kann aber auch ein Über­schre­it­en dieser Frist geboten sein [2]. Durch diese flex­i­ble Aus­gestal­tung kann und soll zwar (auch) ver­mieden wer­den, dass sich die Zwei­Wochen­Frist als unnötige “Beurkun­dungssperre” auswirkt. Ander­er­seits darf der Gedanke des Ver­brauch­er­schutzes nicht in den Hin­ter­grund treten. Ein Abwe­ichen von der Regel­frist kommt nur dann in Betra­cht, wenn im Einzelfall nachvol­lziehbare Gründe — auch unter Berück­sich­ti­gung der Schutz­in­ter­essen des Ver­brauch­ers — es recht­fer­ti­gen, die dem Ver­brauch­er zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraus­set­zung für die Nichtein­hal­tung der Frist ist deshalb ein sach­lich­er Grund für ihre Abkürzung. Der vom Gesetz bezweck­te Übereilungs- und Über­legungss­chutz muss auf andere Weise als durch die Ein­hal­tung der Regel­frist gewährleis­tet sein [3]. Die Ein­hal­tung der Frist ste­ht dabei nicht zur Dis­po­si­tion der Beteiligten [4]. Dabei ist auch im Blick zu behal­ten, dass sich jemand, der sich über­hastet zu einem Grund­stück­skaufver­trag überre­den und unmit­tel­bar die Beurkun­dung bei einem Notar durch­führen lässt, ohne sich hin­re­ichend mit dem Gegen­stand des Ver­trages ver­traut gemacht zu haben, auch dazu drän­gen lassen wird, auf die Ein­hal­tung der Pflicht­en aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG zu verzicht­en.

Der vom Geset­zge­ber bezweck­te Ver­brauch­er­schutz ist daher — ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts — nur dann aus­re­ichend gewahrt, wenn dem Notar, so die Regel­frist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halb­satz 2 BeurkG nicht abge­laufen ist und die Zwecke dieser Warte­frist nicht ander­weit­ig erfüllt sind, die Amt­spflicht aufer­legt wird, eine Beurkun­dung trotz eines ent­ge­gen­ste­hen­den Wun­sches der Urkunds­beteiligten abzulehnen [5].

Im vor­liegen­den Fall hat­te nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts keine hin­re­ichende Auseinan­der­set­zung der Kläger mit dem zu beurkun­den­den Kaufver­trag stattge­fun­den. Sie hat­ten die Woh­nung nicht besichtigt und die Finanzierung war nicht gek­lärt. Der Notar selb­st hat angegeben, dass er nicht mit­bekom­men habe, welchen Grund die Kläger hat­ten, den Kaufver­trag sofort beurkun­den zu lassen. Lediglich der Auf­forderung zur Beurkun­dung ist er nachgekom­men. Der Notar hat deshalb auch nicht ansatzweise irgendwelche Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen, dass die Zwecke der Regel­warte­frist nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halb­satz 2 BeurkG gewahrt waren. Er hätte deshalb die Beurkun­dung am 16.04.2007 nicht durch­führen dür­fen.

Der Notar kon­nte nicht durch die Vorbe­merkung im Kaufver­trag und den Hin­weis auf die Verbindlichkeit des beurkun­de­ten Kaufver­trages seine Pflicht zur Gestal­tung des Beurkun­dungsver­fahrens in der Weise, dass eine hin­re­ichende Gele­gen­heit zur Auseinan­der­set­zung mit dem zu schließen­den Ver­trag beste­ht, erfüllen. Die Zwecke des Wartege­bots des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halb­satz 2 BeurkG kon­nten mit dem Hin­weis auf die Verbindlichkeit des abgeschlosse­nen Ver­trages nicht erre­icht wer­den.

Schuldhafte Amtspflichtverletzung

Die Amt­spflichtver­let­zung hat der Notar zumin­d­est fahrläs­sig ver­wirk­licht.

Soweit die Kläger gel­tend machen, die Pflichtver­let­zung sei vorsät­zlich erfol­gt, kann dies hier dahingestellt bleiben, da auch die fahrläs­sige Amt­spflichtver­let­zung zur Haf­tung führt und diese hier nicht durch das Vor­liegen ein­er ander­weit­i­gen Ersatzmöglichkeit aus­geschlossen wird, wofür allein die Frage der vorsät­zlichen Bege­hung von Bedeu­tung sein kön­nte.

Schadenskausalität der vorzeitigen Beurkundung

Auf­grund der Amt­spflichtver­let­zung des Notar ist der Ver­trag unter Mis­sach­tung der Regel­frist beurkun­det wor­den. Durch die “vorzeit­ige” Beurkun­dung sind die hier gel­tend gemacht­en Schä­den einge­treten. Zweifel hin­sichtlich der Kausal­ität beste­hen nicht; sie grün­den allein auf der — ver­fehlten — Auf­fas­sung, dass die Ein­hal­tung der geset­zlichen Regel­frist zur Dis­po­si­tion der Urkunds­beteiligten ste­ht und deshalb auch bei pflicht­gemäßem Vorge­hen an diesem Tage eine Beurkun­dung hätte erfol­gen kön­nen. Dies trifft, wie aus­ge­führt, nicht zu.

Haftung trotz Aufhebungsvertrag

Eine Haf­tung des Notars kann nach Ansicht des Bun­des­gericht­shofs auch nicht mit der Begrün­dung verneint wer­den, dass die Kläger durch den Abschluss des Aufhe­bungsver­trages den Zurech­nungszusam­men­hang zwis­chen der Amt­spflichtver­let­zung des Notar und dem gel­tend gemacht­en Schaden unter­brochen hät­ten.

In der Vorin­stanz hat das Ober­lan­des­gericht Hamm in seinem Beru­fung­surteil der Beurteilung zugrunde gelegt, dass gegenüber den Klägern ein Beratungsver­trag mit dem Verkäufer der Woh­nung zus­tande gekom­men sei. Schon in diesem Aus­gangspunkt begeg­net die Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts für den Bun­des­gericht­shof durch­greifend­en Bedenken.

Zwar ist in der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs anerkan­nt, dass die Beratung zur selb­ständi­gen Hauptpflicht des Verkäufers aus einem Beratungsver­trag wird, wenn der Verkäufer im Rah­men einge­hen­der Ver­tragsver­hand­lun­gen und auf Befra­gen des Käufers einen aus­drück­lichen Rat erteilt. Dabei ste­ht es einem auf Befra­gen des Käufers erteil­ten Rat gle­ich, wenn der Verkäufer als Ergeb­nis inten­siv­er Ver­tragsver­hand­lung ein Berech­nungs­beispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vor­legt, dass zur Förderung der Ver­mit­tlung des Geschäfts dienen soll [6]. Erforder­lich ist aber, um einen entsprechen­den Rechts­bindungswillen annehmen zu kön­nen, dass eine über all­ge­meine Infor­ma­tio­nen hin­aus­ge­hende Auskun­ft erteilt wird [7]. In der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs ist deshalb ein Beratungsver­trag zwis­chen dem Käufer und dem Verkäufer ein­er Immo­bilie nur angenom­men wor­den, wenn die Berech­nungs­beispiele indi­vidu­ell zugeschnit­ten waren und insoweit über all­ge­meine Infor­ma­tio­nen und eine Anpreisung hin­aus­ge­hen [8].

Das Beru­fungs­gericht stellt hier für den Ver­tragss­chluss darauf ab, was die Kläger im Kostenbeschw­erde­v­er­fahren zum Inhalt der Gespräche mit dem Zeu­gen Be. aus­ge­führt haben. Dort haben die Kläger zwar aus­ge­führt, dass der Zeuge Be. ihnen nicht nur die Immo­bilie all­ge­mein als gün­stige Kaufgele­gen­heit ange­boten hätte, son­dern auch einige Bemerkun­gen hin­sichtlich der Finanzierung der Woh­nun­gen gemacht hätte. Dass hier jedoch ein konkretes, auf die per­sön­lichen Ver­hält­nisse der Kläger zugeschnittenes Berech­nungs­beispiel mündlich gemacht wor­den sei, haben die Kläger im Notarkostenbeschw­erde­v­er­fahren nicht vor­ge­tra­gen; solch­es ist nicht ersichtlich und vom Beru­fungs­gericht nicht fest­gestellt. Die von den Klägern im Notarkostenbeschw­erde­v­er­fahren wiedergegebe­nen Äußerun­gen des Zeu­gen Be. sind so all­ge­mein gehal­ten, dass sich auf der Grund­lage der Recht­sprechung des V. Zivilse­n­ats schw­er­lich der (kon­klu­dente) Abschluss eines Beratungsver­trags mit selb­ständi­gen Pflicht­en zwis­chen den Klägern und dem Verkäufer begrün­den ließe, deren Ver­let­zung Schadenser­satzansprüche der Kläger nach sich ziehen kön­nten. Gle­ich­es gilt hin­sichtlich der vom Notar in den Kaufver­trag aufgenomme­nen Vorbe­merkung mit dem darin (unter anderem) enthal­te­nen Hin­weis auf die Bedeu­tung laufend­er Mietein­nah­men für die Sicherung und Finanzierung der Kläger. Auch hier ist nicht erkennbar, dass durch den Zeu­gen Be. eine konkrete Beratung der Kläger hin­sichtlich der Finanzierung der Immo­bilie mit indi­vidu­ellen Zahlen vorgenom­men wor­den ist. Wie das Beru­fungs­gericht selb­st fest­gestellt hat, war die Finanzierung zum dama­li­gen Zeit­punkt noch gar nicht fest­gelegt.

Aus­ge­hend hier­von kann in dem Abschluss des Ver­gle­ichs keine Unter­brechung des Zurech­nungszusam­men­hangs gese­hen wer­den. Vielmehr stellte sich dies als eine ver­ständliche, gut nachvol­lziehbare Maß­nahme dar, die bei ein­er Inanspruch­nahme durch den Verkäufer dro­hen­den finanziellen Risiken zu begren­zen.

Keine anderweitige Ersatzmöglichkeit

Dem Schadenser­satzanspruch der Kläger ste­ht auch nicht ent­ge­gen, dass eine ander­weit­ige Ersatzmöglichkeit beste­ht oder bestanden hätte.

Eine solche ander­weit­ige Ersatzmöglichkeit kommt nicht in Betra­cht in Form eines Schadenser­satzanspruchs gegen den Verkäufer. Wie aus­ge­führt bestanden keine hin­re­ichen­den Anhalt­spunk­te für das Zus­tandekom­men eines selb­ständi­gen Beratungsver­trags zwis­chen den Klägern und dem Verkäufer; die Erhe­bung ein­er Schadenser­satzk­lage wäre den Klägern jeden­falls man­gels hin­re­ichen­der Erfol­gsaus­sicht­en nicht zumut­bar. Für kaufrechtliche Gewährleis­tungsansprüche oder das Beste­hen von Anfech­tungs­grün­den hin­sichtlich des Kaufver­trags ist nichts dar­ge­tan oder ersichtlich und auch nichts fest­gestellt.

Eine zumut­bare andere Ersatzmöglichkeit beste­ht dann nicht, wenn der­jenige, der durch eine Amt­spflichtver­let­zung eines Notars geschädigt wurde, mit ein­er Klage gegen einen ange­blich ersatzpflichti­gen Drit­ten wegen Beweiss­chwierigkeit abgewiesen wer­den müsste [9].

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 7. Feb­ru­ar 2013 — III ZR 121/12

  1. BT-Drucks. 14/9266 S. 50[]
  2. BT-Drucks. 14/9266 S. 51[]
  3. vgl. KG DNotZ 2009, S. 47, 48; Staudinger/Hertel, BGB, [2004] Vorbem. zu §§ 127a, 128 Rn. 529; Gan­ter in Ganter/Hertel/Wöstmann, Hand­buch der Notarhaf­tung, 2. Aufl., Rn. 1409; Bücker/Viefhues ZNotP 2008, 106, 107 f; Arm­brüster Not­BZ 2009, 54 f; Rieger Mit­tBayNot 2002, 325, 334[]
  4. KG aaO; Staudinger/Hertel aaO Rn. 530; ders. ZNotP 2002, 286, 289; Grzi­wotz ZfIR 2009, 627, 629; Solveen RNotZ 2002, 318, 325; Weingärtner/Wöstmann, Richtlin­ienempfehlun­gen der BNotK/Richtlinien der der Notarkam­mern, S. 188 Rn. 28; a.A. Litzen­burg­er Not­BZ 2002, 280, 283[]
  5. KG aaO; Bram­bring ZfIR 2002, 597, 606; Bücker/Viefhues ZNotP 2008, 106, 108; Philippsen Not­BZ 2003, 137, 140; Weingärtner/Wöstmann aaO Rn. 29; Win­kler, BeurkG, 16. Aufl., § 17 Rn.197; Arm­brüster in Armbrüster/Preuss/Renner, BeurkG/DONot, 6. Aufl., § 17 Rn. 227; so wohl auch Arm­brüster Not­BZ 2009, 54, 56; a.A. Prinz in Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, 3. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 39g; Bohrer DNotZ 2002, 579, 593[]
  6. vgl. BGH, Urteile vom 14.03.2003 — V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 und vom 13.10.2006 — V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 13 jew­eils mwN[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2006 aaO Rn. 14; Bamberger/Roth/Fischer, BGB, 3. Aufl., § 675 Rn. 82[]
  8. vgl. BGH, Urteile vom 18.07.2008 — V ZR 71/07, NJW 2008, 3059 Rn. 10 ff; 13.06.2008 — V ZR 114/07, NJW 2008, 2852 Rn. 11 ff; 13.10.2006 aaO; 8.10.2004 — V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822; 31.10.2003 — V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374 ff; 14.03.2003 — V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f; 27.11.1998 — V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 115 f[]
  9. BGH, Urteil vom 25.06.1959 — III ZR 72/58, Ver­sR 1959, 997, 998; Wöst­mann in Ganter/Hertel/Wöstmann, Hand­buch der Notarhaf­tung, 2. Aufl., Rn. 2199[]